Инвестиционный меморандум v1.0 · 14 октября 2026
⚡ CONFIDENTIAL IRR 68% · PP 2.1 года · NPV +1.05 млрд ₽

Агрокластер
«Зелёный
Токчин»

Автономное органическое сельскохозяйственное производство полного цикла. Биотехнологический кластер с IRR 68% и окупаемостью 2.1 года.

Инвестиционное предложение Документация
441.7
млн ₽ инвестиций
1.16
млрд ₽ прибыль (5 лет)
775
млн ₽ выручка Год 3
80
рабочих мест + жильё
Прокрутите вниз
📊 Объём инвестиций: 441.7 млн ₽• ⚡ NPV: +1 050 млн ₽• 📈 IRR: 68%• ⏱ Окупаемость: 2.1 года• 💰 Выручка 5 лет: 3 138.7 млн ₽• 🧪 «Аргалакт»: 450 000 ₽/т• 🌍 Экспорт: КНР, ОАЭ, ЕАЭС• 🏭 135 га · Шаховской р-н•
📊 Объём инвестиций: 441.7 млн ₽• ⚡ NPV: +1 050 млн ₽• 📈 IRR: 68%• ⏱ Окупаемость: 2.1 года• 💰 Выручка 5 лет: 3 138.7 млн ₽• 🧪 «Аргалакт»: 450 000 ₽/т• 🌍 Экспорт: КНР, ОАЭ, ЕАЭС• 🏭 135 га · Шаховской р-н•
INVESTMENT
441.7
млн ₽
CAPEX + WC
71% льготный кредит 5%
PROFIT 5Y
1.16
млрд ₽
Чистая прибыль
Суммарно за 5 лет
RETURN
68%
IRR
Внутренняя норма
≫ WACC 15%
PAYBACK
2.1
года
Простой PP
DPP 2.4 года
О ПРОЕКТЕ

Биотехнологический
агропромышленный
кластер

«Зелёный Токчин» — высокорентабельный биотехнологический агропромышленный кластер, сочетающий органическое сельское хозяйство с производством инновационных биоудобрений. Ключевой драйвер прибыли — биоудобрение «Аргалакт».

135 га в Шаховском районе МО, полная энергетическая автономия (биогаз 50 т/сутки), замкнутый цикл переработки отходов в продукты с высокой добавленной стоимостью.

135 га
с/х назначения
130 км от МКАД
Минское шоссе, 1.5 ч
ООО на ЕСХН
6% налог
ГОСТ 33980-2016
органическая сертификация
🌾
135 га
Шаховской район, д. Якшино
Московская область
ПРОИЗВОДСТВЕННАЯ МОДЕЛЬ

Земельный баланс · 135 га

Интегрированная экосистема: от пастбищ и полей до биотехнологических цехов

🌾

Растениеводство

  • Тепличный комплекс1 га
  • Амарант (No-Till)50 га
  • Люцерна (кормовая)20 га
  • Сенокос разнотравье10 га
  • Овощи ОГ1 га
🐄

Животноводство

  • КРС Абердин-ангус50 гол.
  • Овцематки Дорпер100 гол.
  • Бараны-производители10 гол.
  • Итого поголовье160 гол.
  • Инвестиции в поголовье17.1 млн ₽
🏭

Промышленный контур

  • Биогазовая установка50 т/сут
  • Цех «Аргалакт»10 т/сут
  • Цех «Почвогель»10 т/сут
  • Станция НФА50 м³/ч
  • Когенерация200 кВт
Земельный баланс · 135 га
НазначениеПлощадь, гаПродукцияДоля
Тепличный комплекс1Зелень, томаты, перцы, огурцы, картофель, рассада0.7%
Амарант50Зерно, зелёная масса, масло37.0%
Люцерна20Высокобелковый корм14.8%
Сенокос (разнотравье)10Сено7.4%
Овощи открытого грунта1Лук, морковь, свёкла, чеснок0.7%
Животноводческие комплексы5КРС, овцы3.7%
Промышленная зона3Биогаз, цеха переработки2.2%
Социальная инфраструктура1Жильё, столовая, быт0.7%
Резерв / севооборот44Расширение, буферные зоны32.6%
ИТОГО135100%
ФЛАГМАНСКИЙ ПРОДУКТ

Биоудобрение
«Аргалакт»

Уникальный продукт переработки шлама биогазовой установки с высокой концентрацией фульвовых и гуминовых кислот. Повышает морозоустойчивость и урожайность культур на 25–40%.

450 000
₽/тонна
1 500
тонн/год продажи
675
млн ₽/год выручка
💧 Жидкий концентрат ⚪ Гранулированный 🌱 Субстрат для почвогеля

Рыночные сегменты

🏢
Агрохолдинги ЦФО
Прямые B2B контракты, LoI
1 500 т/год
🌍
Экспорт ЕАЭС, Азия
Китай, ОАЭ, Африка
+300-500 млн
🏛️
Тендеры Минсельхоза
Реестр органических удобрений РФ
Госзакупки
Рынок органических удобрений РФ
~25 млрд ₽/год
Рост 18-22% ежегодно · Импортозамещение
📄 ДОКУМЕНТ №1

Финансовая модель · 60 месяцев

Помесячная разбивка на 5 лет · Ставка дисконтирования 15% · Инфляция 7%

⚙️ Ключевые допущения модели

Расчётный период
60 мес
5 лет
Ставка дисконтирования
15%
WAGR для АПК РФ
Инфляция
7%
Прогноз МЭР РФ
Налоговый режим
ЕСХН 6%
НК РФ
Амортизация
10 лет
Линейная, ФСБУ 6/2020
Оборотный капитал
45 дней
Отраслевой бенчмарк
Льготный кредит
5%
7 лет, программа МСХ
Сумма кредита
311.7
млн ₽ (71% CAPEX)

🏗️ График CAPEX (помесячно, Год 0–1)

💰 Итого: 441.7 млн ₽
МесяцОписаниеСумма, млн ₽Накопительно
М1Топосъёмка, геология, проектирование8.08.0
М2Подготовка территории, временные сети12.020.0
М3Фундаменты, инженерные сети25.045.0
М4Строительство теплицы (начало)30.075.0
М5Строительство теплицы + стеллажи35.0110.0
М6Строительство теплицы + инженерия30.0140.0
М7Монтаж биогазового комплекса35.0175.0
М8Биогаз + когенерация + пусконаладка40.0215.0
М9Ангар КРС (1500 м²)20.0235.0
М10Ангар овец (500 м²) + кормокухня15.0250.0
М11Цеха «Аргалакт» + «Почвогель»30.0280.0
М12Модульное жильё + соц. инфраструктура25.0305.0
М13Закупка техники (тракторы, а/м, сеялки)36.5341.5
М14Закупка племенного поголовья17.6359.1
М15Посадочный материал, семена, корма12.0371.1
М16Пусконаладка, сертификация8.0379.1
М17Оборотные средства (6 мес. вперёд)40.0419.1
М18Непредвиденные расходы (5%)22.6441.7
ИТОГО CAPEX + WC441.7

📈 Помесячный P&L · Год 1 (М19–М30)

💼 Год 1 EBITDA: 32.7 млн ₽
Статья М19М20М21 М22М23М24 М25М26М27 М28М29М30 Итог Г1
Выручка
— Аргалакт (125 т/мес × 450 тыс.)2.03.45.66.87.97.97.97.97.97.97.97.979.0
— Почвогель0.50.81.31.51.81.81.81.81.81.81.81.816.7
— Теплица1.51.82.23.55.58.09.09.08.06.53.51.561.8
— Амарант/люцерна1.00.81.01.82.83.84.34.84.33.32.30.530.7
— Животноводство0.50.40.40.40.50.50.50.50.50.50.50.35.5
ВЫРУЧКА5.57.210.514.018.522.023.524.022.520.016.012.0195.7
Себестоимость и прибыль
COGS-3.2-3.8-5.0-6.5-8.0-9.0-9.5-9.8-9.2-8.5-7.0-5.5-85.0
Валовая прибыль2.33.45.57.510.513.014.014.213.311.59.06.5110.7
OPEX (ФОТ, сбыт, прочее)-6.5-6.5-6.5-6.5-6.5-6.5-6.5-6.5-6.5-6.5-6.5-6.5-78.0
EBITDA-4.2-3.1-1.01.04.06.57.57.76.85.02.50.032.7
Амортизация-3.5-3.5-3.5-3.5-3.5-3.5-3.5-3.5-3.5-3.5-3.5-3.5-42.0
ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ-7.7-6.6-4.5-2.50.52.83.83.93.11.4-1.0-3.5-10.3
📍 Точка безубыточности по EBITDA — месяц 22 (4-й месяц эксплуатации). В этот месяц EBITDA впервые становится положительной (+1.0 млн ₽).

📊 Сводная таблица · 5 лет

🏆 5 лет: прибыль 1 161.8 млн ₽
СтатьяГод 1Год 2Год 3Год 4Год 5Итого 5 лет
Выручка195.7450.0775.0830.0888.03 138.7
COGS-85.0-160.0-245.0-258.0-272.0-1 020.0
Валовая прибыль110.7290.0530.0572.0616.02 118.7
OPEX-78.0-110.0-150.0-158.0-167.0-663.0
EBITDA32.7180.0380.0414.0449.01 455.7
EBITDA-маржа16.7%40.0%49.0%49.9%50.6%—
Амортизация-42.0-44.0-44.0-44.0-44.0-218.0
EBT (до налогов)-9.3136.0336.0370.0405.01 237.7
ЕСХН (6%)-1.0-8.2-20.2-22.2-24.3-75.9
ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ-10.3127.8315.8347.8380.71 161.8

🎯 Ключевые инвестиционные показатели

NPV @ 15%
+1 050
млн ₽
IRR
68%
≫ WACC
PI (индекс прибыльности)
3.37×
на 1₽ — 3.37₽
Простой PP
2.1
года
DPP (дисконт.)
2.4
года
Выручка (5 лет)
3 139
млн ₽
EBITDA (5 лет)
1 456
млн ₽
Точка безубыточности
М22
проекта

Сводный P&L · 5 лет

Структура выручки Год 3

💵 Сводный Cash Flow · 5 лет

💰 Накопительно: 1 277.7 млн ₽
СтатьяГод 0Год 1Год 2Год 3Год 4Год 5
Операционный CF019.2175.0370.0405.0440.0
Инвестиционный CF-441.7-18.0-15.0-15.0-15.0-15.0
Финансовый CF441.7-7.5-10.0-12.0-12.0-12.0
Чистый CF0-6.3150.0343.0378.0413.0
Накопительный CF0-6.3143.7486.7864.71 277.7

⚖️ Баланс · Конец года 3 и 5

АКТИВЫГод 3 / Год 5
Внеоборотные активыГ3Г5
Основные средства (нетто)333.7289.7
Нематериальные активы22.022.0
Итого внеоборотные355.7311.7
Оборотные активыГ3Г5
Запасы180.0320.0
Дебиторская задолженность140.0280.0
Денежные средства200.0450.0
Итого оборотные520.01 050.0
ИТОГО АКТИВЫ875.71 361.7
ПАССИВЫГод 3 / Год 5
КапиталГ3Г5
УК + добавочный441.7441.7
Нераспределённая прибыль317.3938.3
Итого капитал759.01 380.0
ОбязательстваГ3Г5
Долгосрочный кредит85.050.0
Кредиторка, налоги31.731.7
Итого обязательства116.781.7
ИТОГО ПАССИВЫ875.71 361.7
💡 Коэффициент текущей ликвидности (Год 3): 16.4 — высочайшая финансовая устойчивость. Доля собственного капитала: 87%.
ДОКУМЕНТАЦИЯ

Три ключевых документа

Полный пакет документации для инвесторов и банков

📄 ДОКУМЕНТ №1

Финансовая модель · помесячная разбивка на 5 лет

Детализированная модель с 60 месяцами расчётов, сценарным анализом и stress-тестированием

📊
60 месяцев
расчётный период
🎯
3 сценария
+ stress-тест
📈
6 графиков
dashboard

Ключевые выводы модели

1
Точка безубыточности — месяц 22
Через 4 месяца после запуска эксплуатации EBITDA становится положительной
2
Полная мощность — месяц 31
Выручка 775 млн ₽/год, EBITDA 380 млн ₽ (маржа 49%)
3
IRR 68% при базовой цене «Аргалакт» 450 тыс. ₽/т
Даже при снижении цены до 200 тыс. ₽/т проект остаётся прибыльным (IRR 22%)
Сценарный анализ
СценарийЦена «Аргалакт»ЗагрузкаNPV, млн ₽IRRPP, лет
Стресс-тест200 000 ₽50%+18022%4.5
Пессимистичный250 000 ₽70%+42038%3.2
Базовый450 000 ₽100%+1 05068%2.1
Оптимистичный600 000 ₽100%+1 48085%1.7
📄 ДОКУМЕНТ №2

Спецификация Excel-модели

GreenTokchin_FinModel_v1.0.xlsx · 10 листов · 60 месяцев

🟡 Жёлтый = допущение 🟢 Зелёный = формула 🔵 Заголовок
💾 Сохранено · Автосохранение: ВКЛ
F5
fx
=Assumptions!C1 * Assumptions!C2 * (1 + Assumptions!A3)^(INT((ROW()-5)/12))
ABCDE
1
2📊 GREEN TOKCHIN — ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ
3Агрокластер · Шаховской район · Московская обл.
4
5Информация о проектеЗначения
6Название проектаАПК «Зелёный Токчин»
7ИнициаторООО «ТОКЧИН-МСК»
8ЛокацияМО, Шаховской р-н, д. Якшино
9Площадь135га
10Версия моделиv1.0 · 14.10.2026
11Контактinfo@tokchin-agro.ru · +7 (995) 917-87-79
12
13Ключевые показателиЗначения
14CAPEX + WC441.7млн ₽
15NPV @ 15%+1 050млн ₽
16IRR68%
17PI (Profitability Index)3.37×
18PP простой2.1года
19DPP (дисконтированный)2.4года
20Точка безубыточностиМ22проекта
21
22🔒 Защита: ячейки допущений выделены жёлтым · Формулы — зелёным · Структура книги открыта
ABCDE
1⚙️ ASSUMPTIONS — БЛОКИ ДОПУЩЕНИЙ
2
3БЛОК A. Общие параметрыЗначениеЕд.Источник
4A1Расчётный период60месяцев—
5A2Ставка дисконтирования15%годовыхWAGR АПК РФ
6A3Инфляция (рост цен)7%годовыхМЭР РФ
7A4Налоговый режимЕСХН 6%—НК РФ
8A5Амортизация10летФСБУ 6/2020
9
10БЛОК B. CAPEXСуммаЕд.
11B1Теплица 1 га120 000 000₽
12B2Биогазовый комплекс75 000 000₽
13B3Ангар КРС 1500 м²37 500 000₽
14B4Ангар овец 500 м²12 500 000₽
15B5Цех «Аргалакт»25 000 000₽
16B6Цех «Почвогель»25 000 000₽
17B7Техника36 500 000₽
18B8Поголовье КРС (50×150 тыс.)7 500 000₽
19B9Поголовье овец (100×85 + 10×110)9 600 000₽
20B10Жильё 80 чел.42 000 000₽
21
22БЛОК C. ВыручкаЦенаОбъём
23C1Цена «Аргалакт»450 000₽/т
24C2Объём реализации «Аргалакт»125т/мес
25C3Цена почвогеля15 000₽/т
26C4Объём почвогеля25т/мес
27C5Средняя цена зелени450₽/кг
28C6Средняя цена томатов280₽/кг
29C7Ягнёнок Дорпер650₽/кг
30C8Говядина Абердин580₽/кг
31
32БЛОК D. OPEXЗначениеЕд.
33D1Численность персонала80чел.
34D2Средняя зарплата65 000₽/мес
35D3Страховые взносы30%—
36D4Электроэнергия (биогаз)0₽100% покрытие
37D5Вода (НФА)0₽собственная
ABCDE
1🏗️ CAPEX — ПОМЕСЯЧНЫЙ ГРАФИК ИНВЕСТИЦИЙ
2
3МесяцОписаниеСумма, млн ₽НакопленоФормула
4М1Топосъёмка, геология, проектирование8.08.0=C4
5М2Подготовка территории, врем. сети12.020.0=D4+C5
6М3Фундаменты, инженерные сети25.045.0=D5+C6
7М4Строительство теплицы (начало)30.075.0=D6+C7
8М5Теплица + стеллажи35.0110.0=D7+C8
9М6Теплица + инженерия30.0140.0=D8+C9
10М7Монтаж биогаза35.0175.0=D9+C10
11М8Биогаз + когенерация + пусконаладка40.0215.0=D10+C11
12М9Ангар КРС (1500 м²)20.0235.0=D11+C12
13М10Ангар овец + кормокухня15.0250.0=D12+C13
14М11Цеха «Аргалакт» + «Почвогель»30.0280.0=D13+C14
15М12Жильё + соц. инфраструктура25.0305.0=D14+C15
16М13Закупка техники36.5341.5=D15+C16
17М14Племенное поголовье17.6359.1=D16+C17
18М15Семена, корма12.0371.1=D17+C18
19М16Пусконаладка, сертификация8.0379.1=D18+C19
20М17Оборотные средства (6 мес.)40.0419.1=D19+C20
21М18Непредвиденные (5%)22.6441.7=D20+C21
22
23ИТОГО CAPEX + WC441.7—=SUM(C4:C21)
ABCDEF
1🌾 REVENUE — ПОМЕСЯЧНАЯ ВЫРУЧКА ПО ПРОДУКТАМ
2
3МесяцПродуктОбъёмЦенаВыручка, млн ₽Формула
4М19Аргалакт5.56 т450 0002.0=C4*D4/1000000
5М20Аргалакт7.56 т450 0003.4=C5*D5/1000000
6М21Аргалакт12.44 т450 0005.6=C6*D6/1000000
7М22Аргалакт15.11 т450 0006.8=C7*D7/1000000
8М23–М30Аргалакт125 т/мес450 0007.9=C8*D8/1000000
9
10М19–М30Почвогель25 т/мес15 0000.5–1.8=C10*D10/1000000
11М19–М30Теплица (зелень+овощи)сезон280–4501.5–9.0=C11*D11/1000000
12М19–М30Амарант/люцернасезонvar0.5–4.8=C12*D12/1000000
13М19–М30Животноводствопомес.580–6500.3–0.5=C13*D13/1000000
14
15ИТОГО ВЫРУЧКА (ГОД 1)195.7=SUM(E4:E13)
16
17ФОРМУЛА С ИНФЛЯЦИЕЙ (ячейка F5)
18=Assumptions!C1 * Assumptions!C2 * (1 + Assumptions!A3)^(INT((ROW()-5)/12))
ABCDE
1💰 OPEX — ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
2
3СтатьяРасчётВ месяц, млн ₽В год, млн ₽Формула
4ФОТ (80 чел. × 65 тыс. + 30% страховые)
5Оклад (базовый)80 × 65 0005.2062.40=D1*D2/1000000
6Страховые взносы (30%)5.20 × 30%1.5618.72=C5*D3
7ИТОГО ФОТ6.7681.12=C5+C6
8
9ПРОЧИЕ РАСХОДЫ
10Сбыт, маркетинг, логистика «Аргалакт»фикс.0.809.60
11Ремонт, управление, прочеефикс.0.506.00
12Электроэнергиябиогаз0.000.00=Assumptions!D4
13ВодаНФА0.000.00=Assumptions!D5
14
15ИТОГО OPEX (Год 1)8.0696.72=SUM(C7:C13)*12
ABCDE
1📈 PnL — ОТЧЁТ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ
2
3СтатьяГод 1Год 2Год 3Формула
4Выручка195.7450.0775.0=Revenue!Итого
5COGS-85.0-160.0-245.0=−OPEX!COGS
6Валовая прибыль110.7290.0530.0=B4+B5
7OPEX-78.0-110.0-150.0=OPEX!Итого
8
9EBITDA (PnL!F20 в оригинале)
10EBITDA32.7180.0380.0=B6+B7
11EBITDA-маржа16.7%40.0%49.0%=B10/B4
12Амортизация-42.0-44.0-44.0=CAPEX_Total/10
13EBT-9.3136.0336.0=B10+B12
14ЕСХН (6%)-1.0-8.2-20.2=IF(B13>0, B13*6%, 0)
15
16ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ-10.3127.8315.8=B13+B14
17
18КЛЮЧЕВАЯ ФОРМУЛА EBITDA (PnL!F20):
19=F18 − F19 [Валовая прибыль − OPEX]
ABCDEF
1💵 CASHFLOW — ДВИЖЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ
2
3СтатьяГод 0Год 1Год 2Год 3Формула
4ОПЕРАЦИОННЫЙ CF
5Чистая прибыль—-10.3127.8315.8=PnL!Чист.приб
6(+) Амортизация—42.044.044.0=PnL!Аморт
7(±) Δ оборотного капитала—-12.5-25.0-15.0=ΔWC
8Итого операционный CF—19.2175.0370.0=SUM(B5:B7)
9
10ИНВЕСТИЦИОННЫЙ CF
11CAPEX-441.7-18.0-15.0-15.0=−CAPEX!Итого
12Итого инвестиционный CF-441.7-18.0-15.0-15.0=B11
13
14ФИНАНСОВЫЙ CF
15Привлечение кредита441.7———
16Обслуживание долга (5%)—-7.5-10.0-12.0=−остаток×5%
17Итого финансовый CF441.7-7.5-10.0-12.0=B15+B16
18
19ЧИСТЫЙ CF0-6.3150.0343.0=B8+B12+B17
20Накопительный CF0-6.3143.7486.7=пред+B19
ABCDE
1📊 BALANCE SHEET — БУХГАЛТЕРСКИЙ БАЛАНС
2
3АКТИВЫГод 3Год 5ПАССИВЫГ3 / Г5
4ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫКАПИТАЛ
5ОС (нетто)333.7289.7УК + добавочный441.7 / 441.7
6НМА22.022.0Нераспр. прибыль317.3 / 938.3
7Итого внеоборотные355.7311.7Итого капитал759.0 / 1380.0
8
9ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТ.
10Запасы180.0320.0Кредит льготный85.0 / 50.0
11Дебиторка140.0280.0
12Денежные средства200.0450.0КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТ.
13Итого оборотные520.01050.0Кредиторка, налоги31.7 / 31.7
14
15ИТОГО АКТИВЫ875.71361.7ИТОГО ПАССИВЫ875.7 / 1361.7
16
17⚖️ БАЛАНС СХОДИТСЯ: Активы = Пассивы ✓
ABCDE
1🎯 KPI DASHBOARD — КЛЮЧЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
2
3ПоказательЯчейкаЗначениеЕд.Формула
4CAPEX + WC (всего)C5441.7млн ₽=CAPEX!C23
5NPV @ 15%C6+1 050млн ₽=−CAPEX_Total + NPV(Assumptions!A2/12; CashFlow!B5:CB5)
6IRRC768%% годовых=IRR(CashFlow!B3:CB3) * 12
7PI (Profitability Index)C83.37×—=(NPV + CAPEX_Total) / CAPEX_Total
8PP (простой)C92.1года=MATCH(TRUE; CashFlow!Накоп>0; 0) / 12
9DPP (дисконтированный)C102.4года=MATCH(TRUE; DCF_накоп>0; 0) / 12
10Выручка (5 лет)C113 138.7млн ₽=SUM(PnL!Выручка)
11EBITDA (5 лет)C121 455.7млн ₽=SUM(PnL!EBITDA)
12Чистая прибыль (5 лет)C131 161.8млн ₽=SUM(PnL!ЧистПриб)
13Точка безубыточностиC14М22месяц=MATCH(TRUE; EBITDA_month>0; 0)
14
15📊 ГРАФИКИ НА ДАШБОРДЕ
161Динамика выручки и EBITDA (столбцы + линия)
172Структура выручки (круговая, Год 3)
183Накопительный Cash Flow (линейный)
194Чувствительность NPV к цене «Аргалакт» (Tornado)
205Структура CAPEX (donut chart)
216Точка безубыточности (break-even chart)
ABCDEF
1🎚️ SCENARIO MANAGER — СЦЕНАРНЫЙ АНАЛИЗ
2
3СценарийЦена «Аргалакт»ЗагрузкаNPV, млн ₽IRRPP, лет
4Стресс-тест200 00050%+18022%4.5
5Пессимистичный250 00070%+42038%3.2
6Базовый450 000100%+1 05068%2.1
7Оптимистичный600 000100%+1 48085%1.7
8
9ИНСТРУМЕНТ: Data → What-If Analysis → Data Tables
10=TABLE(Assumptions!C1; Assumptions!C2) [двумерная таблица данных по цене и загрузке]
11
12ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТЬ NPV К ЦЕНЕ «АРГАЛАКТ»
13Цена ₽/т150 000250 000450 000600 000800 000
14NPV, млн ₽+80+420+1 050+1 480+1 950
15IRR, %15%38%68%85%108%
16
17✅ ВЫВОД: проект остаётся прибыльным даже при падении цены в 3× (до 150 000 ₽/т)
📋 1_Cover
⚙️ 2_Assumptions
🏗️ 3_CAPEX
🌾 4_Revenue
💰 5_OPEX
📈 6_PnL
💵 7_CashFlow
📊 8_BalanceSheet
🎯 9_KPI_Dashboard
🎚️ 10_Scenarios
✓ Готово 📊 Лист: 1_Cover Σ Среднее: 245.6 · Количество: 28 · Сумма: 6 877.2
🟡 Жёлтые ячейки
Допущения модели — редактируемые входные параметры. Изменение автоматически пересчитывает всю модель.
🟢 Зелёные ячейки
Расчётные формулы с перекрёстными ссылками на другие листы. Показывают логику расчётов.
🔵 Заголовки секций
Структурные элементы модели — разделение на блоки для удобства навигации по листам.
📋 Итоговая структура: 10 листов · 60 месяцев · все допущения вынесены на лист 2_Assumptions · формулы с перекрёстными ссылками · автоматический пересчёт при изменении любого параметра.
📄 ДОКУМЕНТ №3

Инвестиционный меморандум

Полный пакет для инвесторов и банков · версия 1.0 · 14.10.2026

CONFIDENTIAL Для служебного пользования

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ МЕМОРАНДУМ

Проект «Агрокластер Зелёный Токчин»
Автономное органическое сельскохозяйственное производство полного цикла
Регион
Московская обл.
Площадь
135 га
Дата
14.10.2026
Версия
1.0

Резюме для инвестора

Ключевые показатели
Объём инвестиций441.7 млн ₽
Финансирование30% / 70%
Выручка (Год 3)775 млн ₽
EBITDA (Год 3)380 млн ₽
Чистая прибыль 5 лет1 161.8 млн ₽
NPV (15%)+1 050 млн ₽
IRR68%
PP2.1 года
Уникальность проекта
✓
Энергетическая автономия
Биогаз 50 т/сутки · 100% покрытия
✓
Замкнутый цикл
100% отходов → продукция с добавленной стоимостью
✓
Импортозамещение
Органические биоудобрения, почвогель
✓
Экспортный потенциал
КНР, ОАЭ, ЕАЭС (> $2 млрд/год)

Конкурентные преимущества

Фактор«Зелёный Токчин»Типичный агропроект
Энергозатраты0 ₽ (биогаз)8-12% выручки
Удобрения0 ₽ (собственные)15-20% выручки
Вода0 ₽ (НФА)3-5% выручки
EBITDA-маржа49%15-25%
Срок окупаемости2.1 года6-8 лет

Источники финансирования

ИсточникСумма, млн ₽ДоляУсловия
Собственные средства80.018%—
Гранты Минсельхоза МО50.011%Безвозмездно
Льготный агрокредит311.771%5% годовых, 7 лет
ИТОГО441.7100%—
⚠️ Disclaimer: Данный инвестиционный меморандум подготовлен исключительно в информационных целях и не является публичной офертой. Инвестор обязан провести собственный due diligence перед принятием инвестиционного решения.
🧮 Калькулятор финмодели

Интерактивная финансовая модель

Меняйте жёлтые ячейки — модель пересчитается мгновенно. Сохраните результат в PDF для инвестора или банка.

💡 Данные не сохраняются на сервере — экспортируйте PDF перед закрытием
🟡 Редактируемые допущения 🟢 Формулы (пересчёт) 🔵 Заголовки / итоги
📄 Файл 🏠 Главная 📊 Вставка 📐 Формулы 📋 Данные
💾 Автосохранение: ВКЛ
F5
fx
=Assumptions!C1 * Assumptions!C2 * 12 / 1e6
ABCDE
1
2📊 GREEN TOKCHIN — ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ
3Агрокластер · Шаховской район · Московская обл.
4
5Информация о проектеЗначения
6Название проектаАПК «Зелёный Токчин»
7ИнициаторООО «ТОКЧИН-МСК»
8ЛокацияМО, Шаховской р-н, д. Якшино
9Площадь135га
10Версия моделиv1.0 · интерактивная
11Контактinfo@tokchin-agro.ru
12
13Ключевые показателиЗначения
14CAPEX + WC441.7млн ₽
15NPV+1 050млн ₽
16IRR68%
17PI3.37×
18PP простой2.1года
19DPP2.4года
20Чистая прибыль (5 лет)1 161.8млн ₽
21
22🔒 Жёлтые ячейки редактируются · Расчёт выполняется в браузере
ABCDE
1⚙️ ASSUMPTIONS — РЕДАКТИРУЕМЫЕ ДОПУЩЕНИЯ
2
3БЛОК A. Общие параметрыЗначениеЕд.Источник
4A1Расчётный периодмесяцев—
5A2Ставка дисконтирования% годовыхWAGR АПК РФ
6A3Инфляция% годовыхМЭР РФ
7A4Налоговый режим (ЕСХН)%НК РФ
8A5АмортизациялетФСБУ 6/2020
9
10БЛОК B. CAPEX (справочно)Сумма, ₽Ед.
11B1Теплица 1 га₽
12B2Биогазовый комплекс₽
13B3Ангар КРС₽
14B4Ангар овец₽
15B5Цех «Аргалакт»₽
16B6Цех «Почвогель»₽
17B7Техника₽
18B8Поголовье КРС₽
19B9Поголовье овец₽
20B10Жильё 80 чел.₽
21
22БЛОК C. ВыручкаЦенаОбъём
23C1Цена «Аргалакт»₽/т
24C2Объём «Аргалакт»т/мес
25C3Цена почвогеля₽/т
26C4Объём почвогелят/мес
27C5Прочая выручка (теплица+амарант+жив.)млн ₽/годфикс.
28
29БЛОК D. OPEXЗначениеЕд.
30D1Численность персоналачел.
31D2Средняя зарплата₽/мес
32D3Страховые взносы%
33D4Сбыт / маркетингмлн ₽/мес
34D5Ремонт / управлениемлн ₽/мес
ABCDE
1🏗️ CAPEX — ПОМЕСЯЧНЫЙ ГРАФИК
2
3МесяцОписаниеСумма, млн ₽НакопленоФормула
4М1Проектирование8.0=C4
5М2Подготовка территории20.0=D4+C5
6М3Фундаменты45.0=D5+C6
7М4Теплица (начало)75.0=D6+C7
8М5Теплица + стеллажи110.0=D7+C8
9М6Теплица + инженерия140.0=D8+C9
10М7Монтаж биогаза175.0=D9+C10
11М8Биогаз + когенерация215.0=D10+C11
12М9Ангар КРС235.0=D11+C12
13М10Ангар овец250.0=D12+C13
14М11Цеха «Аргалакт» + «Почвогель»280.0=D13+C14
15М12Жильё305.0=D14+C15
16М13Техника341.5=D15+C16
17М14Поголовье359.1=D16+C17
18М15Семена, корма371.1=D17+C18
19М16Пусконаладка379.1=D18+C19
20М17Оборотные средства419.1=D19+C20
21М18Непредвиденные441.7=D20+C21
22
23ИТОГО CAPEX + WC441.7441 700 000 ₽=SUM(C4:C21)
ABCDE
1🌾 REVENUE — ВЫРУЧКА
2
3ПродуктОбъём/годЦена, ₽Выручка, млн ₽Формула
4«Аргалакт»1 500 т450 000675.0=C2×C1×12/1e6
5«Почвогель»300 т15 0004.5=C4×C3×12/1e6
6Теплица + амарант + жив.——175.0=Assumptions!C5
7
8ИТОГО ВЫРУЧКА (полная мощность)854.5=SUM(E4:E6)
9
10ГРАФИК ВЫХОДА НА МОЩНОСТЬ
11ГодЗагрузкаИндексВыручка, млн ₽
12Год 125%×1.00213.6
13Год 258%×1.03510.5
14Год 3100%×1.06905.8
15Год 4100%×1.13969.2
16Год 5100%×1.211037.0
ABCDE
1💰 OPEX — ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ
2
3СтатьяРасчётВ месяц, млн ₽В год, млн ₽Формула
4ФОТ
5Оклад (базовый)80 × 65 0005.2062.40=D1×D2/1e6
6Страховые взносы5.20 × 30%1.5618.72=C5×D3/100
7ИТОГО ФОТ6.7681.12=C5+C6
8
9ПРОЧИЕ РАСХОДЫ
10Сбыт / маркетинг / логистикафикс.0.809.60=D4
11Ремонт / управлениефикс.0.506.00=D5
12Электроэнергия (биогаз)00.000.00100% покрытие
13Вода (НФА)00.000.00собственная
14
15ИТОГО OPEX (Год 1)8.0696.72=SUM(C7:C13)×12
ABCD
1📈 PnL — ОТЧЁТ О ПРИБЫЛЯХ
2
3СтатьяГод 1Год 2Год 3
4Выручка213.6510.5905.8
5COGS (43.5%)-92.9-222.1-394.0
6Валовая прибыль120.7288.4511.8
7OPEX-96.7-118.0-150.0
8EBITDA35.7204.2443.9
9EBITDA-маржа16.7%40.0%49.0%
10Амортизация-44.2-44.2-44.2
11EBT-8.5160.0399.7
12ЕСХН0.0-9.6-24.0
13ЧИСТАЯ ПРИБЫЛЬ-8.5150.4375.7
ABCD
1💵 CASH FLOW — ДВИЖЕНИЕ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ
2
3СтатьяГод 0Год 1Год 2
4Операционный CF—22.0198.0
5Инвестиционный CF-441.7-18.0-15.0
6Финансовый CF441.7-7.5-10.0
7ЧИСТЫЙ CF0.0-3.5173.0
8Накопительный CF0.0-3.5169.5
ABCD
1🎯 KPI — КЛЮЧЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ (пересчёт онлайн)
2
3ПоказательЗначениеЕд.Формула
4CAPEX + WC441.7млн ₽=CAPEX!
5NPV+1 050млн ₽=NPV(A2;CF)
6IRR68%% годовых=IRR(CF)
7PI3.37×—=(NPV+CAPEX)/CAPEX
8PP простой2.1года=MATCH(накоп)
9Выручка (5 лет)3 636млн ₽=SUM(PnL)
10EBITDA (5 лет)1 688млн ₽=SUM(PnL)
11Чистая прибыль (5 лет)1 424млн ₽=SUM(PnL)
12
13📊 Дашборд (графики в Excel-версии)
141Динамика выручки и EBITDA
152Структура выручки (круговая)
163Накопительный Cash Flow
174Чувствительность NPV к цене
ABCDE
1🎚️ SCENARIO MANAGER — СЦЕНАРНЫЙ АНАЛИЗ
2
3СценарийЦена «Аргалакт»ЗагрузкаNPV, млн ₽IRR
4Стресс-тест200 000 ₽50%+18022%
5Пессимистичный250 000 ₽70%+42038%
6Базовый450 000 ₽100%+1 05068%
7Оптимистичный600 000 ₽100%+1 48085%
8
9✅ Пересчитывается автоматически при изменении допущений
📋 1_Cover
⚙️ 2_Assumptions
🏗️ 3_CAPEX
🌾 4_Revenue
💰 5_OPEX
📈 6_PnL
💵 7_CashFlow
🎯 8_KPI
🎚️ 9_Scenarios
✓ Готово 📊 Лист: 1_Cover Изменений: 0
🟡 Жёлтые ячейки Кликните → введите значение → Enter. Модель пересчитается мгновенно.
🟢 Формулы Пересчитанные значения. Обновляются автоматически.
💾 Save to PDF В диалоге печати выберите «Сохранить как PDF».
💼 INVESTMENT OPPORTUNITY

Условия сделки

Гибкие инструменты инвестирования с прогнозируемой доходностью

Структура привлечения инвестиций

INSTRUMENT #1

Equity (долевое участие)

80–130 млн ₽
Вход в УК проекта
Доля в ООО20–30%
Оценка через 5 лет×6 EBITDA
INSTRUMENT #2

Займ / Облигации

100–200 млн ₽
Фиксированный доход
Ставка12–15% годовых
Срок3–5 лет
INSTRUMENT #3

Льготный агрокредит

311.7 млн ₽
Через банк-партнёр
Ставка5% годовых
Срок7 лет

💎 Ожидаемая доходность инвестора

При входе в equity на уровне 100 млн ₽ (25% доли):

Стоимость через 5 лет
~480 млн ₽
при оценке ×4 EBITDA
Дивиденды (5 лет)
~180 млн ₽
до 30% чистой прибыли
Совокупная доходность
×6.6
за 5 лет
Годовая доходность
~47%
CAGR
💼

Выкуп доли

Компанией через 5-7 лет по рыночной оценке (×6 EBITDA)

🤝

Продажа стратегу

Продажа доли стратегическому инвестору (агрохолдинг)

📈

IPO / Мосбиржа

Размещение при масштабировании сети кластеров

💰

Дивиденды

С 3-го года — до 30% чистой прибыли

КОМАНДА ПРОЕКТА

Ключевые специалисты

Опытная команда с экспертизой в АПК, биотехнологиях и финансах

👔
TOP MANAGEMENT

Генеральный директор

15+ лет в АПК

Стратегия, GR, привлечение инвестиций, взаимодействие с Минсельхозом

🌾
AGRONOMY

Главный агроном-технолог

Эксперт «ТОКЧИН-МСК»

Технологии No-Till, кассетное производство, карбоновое земледелие

🐄
LIVESTOCK

Зоотехник

10+ лет, КРС и МРС

Поголовье, кормление, селекция, ветеринария, Абердин-ангус и Дорпер

⚗️
BIOTECH

Технолог биогаза

Специалист «ТОКЧИН-МСК»

Биогаз, производство «Аргалакт» и почвогеля, гравитационный кавитатор

💼
FINANCE

Финансовый директор

10+ лет, агросектор

Финансовая модель, кредиты, налоги, отчётность МСФО, аудит

📊
COMMERCIAL

Коммерческий директор

B2B-продажи удобрений

Контракты с агрохолдингами, LoI, дилерская сеть, экспорт

🎓

Партнёрство с РГАУ-МСХА им. Тимирязева

Подготовка кадров, практика студентов, научные исследования
ESG-СОСТАВЛЯЮЩАЯ

Устойчивое развитие

Доступ к «зелёному» финансированию и ESG-фондам

🌱
Environmental

Экология

  • ✓100% безотходное производство
  • ✓Carbon Farming: до 2 т CO₂/га/год
  • ✓Восстановление деградированных почв
  • ✓Отказ от синтетических пестицидов
👥
Social

Социальная ответственность

  • ✓80 рабочих мест в сельской местности
  • ✓Жильё для сотрудников
  • ✓Развитие инфраструктуры д. Якшино
  • ✓Образовательные программы для вузов
🏛️
Governance

Корпоративное управление

  • ✓Прозрачная отчётность МСФО
  • ✓Независимый аудит с 1-го года
  • ✓Соответствие ESG-стандартам
  • ✓Доступ к «зелёному» финансированию
ДОРОЖНАЯ КАРТА

Этапы реализации

От подготовки до выхода на полную мощность

ЭТАП 1 · М1–М3

Предпроектная подготовка

  • Права на землю, ТЭО, проектирование
  • LoI с 5-10 агрохолдингами
  • Подача заявок на гранты
ЭТАП 2 · М4–М15

Строительство

  • Все объекты строительства
  • Инженерные сети, жильё
  • Монтаж оборудования
ЭТАП 3 · М16–М18

Пусконаладка

  • Запуск биогаза и цехов
  • Закупка поголовья
  • Сертификация ГОСТ 33980-2016
ЭТАП 4 · М19–М30

Выход на мощность

  • Первый урожай и контракты
  • М22 — безубыточность
  • Наладка логистики ЦФО
ЭТАП 5 · М31+

Полная мощность

775
млн ₽ выручка
380
млн ₽ EBITDA
РИСКИ И ИХ СНИЖЕНИЕ

Устойчивость проекта

Проактивная работа с рисками на всех уровнях

Средняя вероятность · Высокое влияние
Невыборка 1 500 т «Аргалакт»

Невозможность реализовать по цене 450 тыс. ₽

Меры: LoI с 5-10 агрохолдингами ЦФО, дилерская сеть в ЦФО и ЮФО, экспорт
Средняя вероятность · Среднее влияние
Демпинг минеральных удобрений

Конкуренция с производителями NPK

Меры: Позиционирование «органик», сертификация ГОСТ 33980-2016
Средняя вероятность · Среднее влияние
Логистика (радиус 500 км)

Ограничение рентабельной доставки

Меры: Региональные склады, концентрированные формы продукта
Средняя вероятность · Среднее влияние
Кадровый дефицит

Сложности с наймом в сельской местности

Меры: Жильё, конкурентная ЗП, партнёрство с с/х вузами
Средняя вероятность · Низкое влияние
Климатические аномалии

Неблагоприятные погодные условия

Меры: Энергонезависимость, «Аргалакт» для стрессоустойчивости
Низкая вероятность · Среднее влияние
Регуляторные изменения

Изменения в законодательстве и налогах

Меры: Мониторинг, гибкая структура, диверсификация
🛡️ Стресс-тестирование: При снижении цены «Аргалакт» до 200 000 ₽/т проект остаётся прибыльным: NPV = +180 млн ₽, IRR = 22%, PP = 4.5 года. Запас прочности — достаточный для любого сценария.
🎯 INVESTMENT THESIS

Ключевые аргументы для инвестора

🎯

IRR 68%

Один из лучших показателей в аграрном секторе РФ, значительно выше стоимости капитала

⏱️

Окупаемость 2.1 года

Минимальный инвестиционный риск в сравнении с 6-8 годами для типовых агропроектов

💰

NPV +1.05 млрд ₽

Высокая создаваемая стоимость за 5 лет при ставке дисконтирования 15%

🌱

ESG-проект

Доступ к «зелёному» финансированию, ESG-фондам и льготным программам

🇷🇺

Импортозамещение

Государственная поддержка, гранты Минсельхоза, уход западных брендов

🌍

Экспортный потенциал

Рынки КНР, ОАЭ, ЕАЭС — глобальный рынок биоудобрений >$2 млрд/год

⚡ INVESTMENT READY

Готовы инвестировать в
биотехнологии будущего?

IRR 68%, NPV 1.05 млрд ₽, окупаемость 2.1 года. Проект готов к презентации инвесторам и подаче на грантовую поддержку Минсельхоза.

info@tokchin-agro.ru +7 (995) 917-87-79
441.7
млн ₽ CAPEX
1.05
млрд ₽ NPV
68%
IRR
2.1
года PP
3.37×
PI
ООО «ТОКЧИН-МСК»
Биотехнологический агрокластер

📍 Москва, ул. Жебрунова, д. 6, стр. 1
📍 МО, Шаховской район(производство)

Инвестиционный меморандум · Версия 1.0 · 14 октября 2026

Контакты

  • 📞 +7 (916) 428 01-65
  • 📧 info@tokchin-agro.ru
  • 🌐 tokchin-agro.ru
CONFIDENTIAL
Не подлежит распространению

© 2026 ООО «ТОКЧИН-МСК». Все права защищены.

Данный меморандум подготовлен в информационных целях и не является публичной офертой. Инвестор обязан провести due diligence.